De
prime abord, la construction de son logement est vue, par beaucoup de français,
comme un investissement de long terme et le moyen de capitaliser pour la
retraite. C’est une idée reçue en héritage
d’un contexte économique révolu, qui peut se révéler fausse, en particulier
pour les ménages modestes.
Pour les
communes, c’est la promesse de recettes supplémentaires par la perception de la
taxe foncière – en fait, une fausse bonne idée pour beaucoup d’entre elles.
En
période de crise énergétique et de récession économique avérée, c’est un mauvais calcul pour les ménages
modestes, et de surcroît pour la collectivité.
Pour les ménages modestes étranglés par les mensualités à rembourser, c’est
prendre le risque :
- de voir son pouvoir d’achat réduit,
- de devoir faire des arbitrages entre différents budgets premiers : alimentation, facture énergétique, soins (mutuelles), vacances, …
- de ne pouvoir valoriser son bien immobilier en cas de revente,
- …
Pour la collectivité, c’est prendre le risque d’un appauvrissement du
territoire, avec :
- des habitants au faible pouvoir d’achat (fréquentant les enseignes « hard discount » des villes au détriment des commerçants du village), et donc une activité économique locale à la baisse,
- des citoyens dans l’incapacité de pourvoir aux activités éducatives et culturelles nécessaires pour que leurs enfants puissent accéder à l’ascenseur social,
- un parc immobilier en déphasage avec le patrimoine architectural du village, mal entretenu, au pire abandonné pour la quête de travail dans les villes, et de ce fait, dévalorisant l’ensemble du patrimoine construit.
et également le risque de supporter les coûts :
- du surendettement des ménages,
- de la précarité énergétique, et des risques sanitaires induit,
- du déni de soins qui alourdissent la facture de la santé publique,
- …
Ces coûts ne seront pas compensés par
les recettes de la taxe foncière.
Il faut calculer en coût global !
En
effet, au coût de construction, il faut ajouter les frais financiers (pour le
prêt bancaire), les coûts d’entretien, les frais de fonctionnement, la taxe
foncière, …
Approximation de coûts pour une habitation conventionnelle en hypothèses
basses :
Acquisition terrain 45 000
€
Construction 130 000
€
Frais bancaires (coût réel du crédit sur 20 ans) 70 000
€
Coûts d’entretien (sur 30 ans) 60 000
€
Coûts de fonctionnement (sur 30 ans) 80 000 €
Taxe foncière (sur 30 ans) 20 000
€
TOTAL 405 000
€
Le coût
d’une habitation conventionnelle d’entrée de gamme (en parpaings, laines
minérales, ..), sur 30 ans correspond à son
coût de construction multiplié au moins par 3.
D’ici
20 ans, les modes constructifs ayant évolués pour répondre aux coûts des
énergies, la valeur de revente de cette
habitation sera inférieure à son prix de construction - si elle trouve acquéreur (voir les
prévisions INSEE de répartition démographiques en 2040).
Prix de vente 90 000
€
Valeur résiduelle de l’opération (perte nette) 315 000 €
En comparaison, la location d’un
logement en résidence collective est évaluée à 240 000 €, sur 30 ans y
compris les charges de fonctionnement.
Une
différence notable de 75 000 € pour améliorer la qualité de vie d’un
ménage, capitaliser sur l’éducation des enfants, rester flexible au regard des
opportunités d’évolution professionnelle.
